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东城二环工体板块稀缺新房—世茂IN三里楼盘评测
发布日期:2021-09-24 16:31   来源:未知   阅读:

  在你做出买房决定之前,我们用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。本期,乐居楼盘测评师走进世茂IN三里,为您带来项目的全面测评。

  世茂IN三里位于东城二环工体板块,户型产品为308平一至三居,每户均附带270度环形景观。项目约3000万/套,地处二环稀缺位置,对望三里屯,适合预算充足且对居住品质有较高要求的豪宅客群。

  世茂IN三里位于北京东城区,或许在大多数人眼中,只有东城西城才算得上是“真正的北京城“,历经数百年仍保有历史的风貌。面积只占北京025%的东城区,却拥有全北京37%的文物保护单位,以及56%的历史文化保护区,毫不夸张地说,北京城的历史,大部分都积淀在这41平方公里的土地上。从故宫、天坛、国子监到东交民巷、史家胡同,这里的每一块青砖黛瓦都刻满了历史印痕,纹理间皆是皇城根儿下的韵味。

  这份历史积淀,让东城成了北京不可复制的核心区域,住在这里也成了人们心中的情结。由于是内城核心位置,这里几乎已经没有新房供应,除今年出让的北京城建·天坛府外,仅剩一宗2018年的限竞房(永定府),但是却迟迟没有进展。因此,世茂IN三里在区位上占据稀缺性的优势。

  项目地处东城工体板块,为了准备2023年的亚洲杯,工人体育馆迎来了第三次大型整体改造工程。新工体计划于2023年初交付使用,改造后的工体将由综合性体育场转变为一座与德国慕尼黑安联球场、马德里卡尔德隆球场等知名体育场馆齐肩的,具有国际一流水准的专业足球场。

  另外,正在施工的地铁3号线号线建成后可通过地下空间直达工人体育馆场馆,对于来工体看比赛和演出的观众来说都方便不少。从整个板块来说,纯新盘已绝迹,世茂IN三里能享受与三里屯、使馆区为邻的生活配套,在北京确实是不可复制的稀缺资源。

  项目位于北京东城区工体西路,由世茂集团开发,产权年限为70年。社区楼高21层,仅有85套房源,一至三居平层均为308㎡,三梯五户,得房率约70%,层高约3米,南向面宽14.9米。项目均价约13.5万元/平,总价约3000-5800万(具体房源价格以售楼处实际销控为准),精装交付,精装标准预计2万/平(以实际为准)。

  社区车位配比为1:2还会升级(价格暂定),市政热源30元/平米,没有燃气,民水,商电。世茂自持物业,物业费为26.5元/平米/月,其中物业增值服务包含代客泊车、一对一管家(物业100多人),交房时间暂定2023年6月30日。

  目前世茂IN三里主推户型为308㎡一居(东北向正对工人体育馆)、308㎡二居(东南向和西南向)308平米三居(西北向)。楼层功能分布为:1-2层大堂;3-4层办公;5-21层为可售房源;顶楼为无边泳池和空中酒吧。

  308平在任何城市,可以说都是接近别墅的面积段,做成五居室、六居室套房都在合理范围之内。当然,如果居住想要再宽敞一些,三居室、四居室已经是比较奢侈的功能规划。

  但世茂IN三里308平的产品大多做成了一居室、两居室,最多的房间也仅是三居室。当房屋面积足够大,且功能区足够少,户型分析就显得尤为苍白,以308平一居室为例:

  户型内部几乎无隔断的设计带来了强烈的通透感,不论从内部的任何角度往外看,都是非常开阔的,客厅是270度环形设计,高层北侧可俯瞰工人体育场。整个项目的设计理念完全超过我们的常规认知,一切都是逆向行驶。

  308㎡ 的两室一厅三卫户型,对于这个空间尺度,它的功能定位更多的是一个位于城市央心的会客厅。所以,对于这个户型的优劣评判,确实侧重点不再是居住属性而是社交属性。

  入户独立玄关+储藏间,后续可以改造成衣帽间。动区:客厅尺度奢华,西向南向采光面长度达14.4m,且采光面整体为超大落地窗,观景视野极佳,俯瞰东二环工体。

  且设置有西厨岛台的独立空间。静区:两个卧室分立排布,保证了一定的隐私性。北向主卧套空间尺度达60㎡以上,南向次卧同样是套间设计,南向也留有了观景看台空间。

  客厅和主卧做了一个活动的墙体,整体空间都打开的时候,卧室、客厅、餐厅、厨房,就在一个L型动线里完全敞开来呈现。

  轨道交通:项目周边覆盖多条地铁线号线号线号线团结湖站站。另外,正在施工的地铁3号线号线工体站距离项目也不远,建成后可通过地下空间直达工人体育馆场馆,对于来工体看比赛和演出的观众来说都方便不少。

  公共交通:项目周边覆盖多个公交站点,距离最近的为工人体育场西门站,步行约100米,在此可以乘坐515路直达北土城、东大桥、安贞门等地。另外,朝外北街站、春秀路南口站、东四十条东站均在项目不远处,可以快速通达城市各处。

  自驾:由于世茂IN三里的豪宅属性,虽然公交地铁都非常方便,但是大部分业主仍旧以自驾为主。项目周边覆盖三横两纵交通路网:三横即为外大街、工体北路、朝阳门外大街;两纵即为东二环、东三环,可快速通达城市各地。

  教育:东城区拥有北京优质的教育资源,43所中学、小学63所、幼儿园22所,如史家胡同小学、史家实验小学、北京市第二中学等(史家胡同小学与西城实验二小、海淀中关村三小并称北京最好的三家小学)。距离项目最近的教育配套(东城划片)为北京五十五中学、北京二中分校、史家实验学校,均在1公里范围内。

  医疗:东城区覆盖13所知名三甲医院、177所国内、国际医疗机构,占据北京高质医疗资源的半壁江山,从项目出发步行可达北京朝阳医院,周边还有东直门医院、协和医院、同仁医院、儿研所、北京妇产医院、和睦家、美中宜合、拜耳口腔。

  公园:距离项目最近的公园配套为新中街城市公园,步行817米即可达到,另外东四奥林匹克公园、日坛公园均在2公里范围之内,饭后散步步行可达。

  商业:项目周边三里屯、燕莎、CBD、王府井等多个商圈环绕,汇聚了众多国际酒店,如通盈中心洲际酒店、怡亨酒店、瑜舍酒店(太古里旗下)、北京康来德酒店(希尔顿旗下)宝格丽酒店(全球第四家宝格丽酒店)等。

  内城新房现状:由于内城核心区的特殊性,多年以前东西城就停止了住宅用地出让,能释放出来的楼盘,基本都是通过旧改或棚改。同属内城的中骏天宸,四年前开盘价格是13.5万/平,目前二手房单价16万+/平。今年望坛棚改片区新房—北京城建·天坛府开盘价格12万/平,而同属于东城的的永定府,限均价8.9万/m,规划为6-8层洋房,但是据传闻,由于北京中轴申遗,处于南中轴上的它被迫按下了暂停键,虽偶有动工的消息传出,却一直无明显市场进展。

  周边二手房价格:板块内二手房小区林立,由于与朝阳咫尺距离,所以评估二手房时应该避免对比朝阳二手房(即使同一区位,香港六合白小姐码报,如果城区不同,价格也不尽相同)。周边二手房均价约10万元/平,如西中街社区、东直门外大街社区等,但房龄大多在20年以上,品质差强人意。

  在新房难求的内城,即使拥有总价3000万起的豪宅价格,但世茂IN三里却一直客似云来,不愁卖。单从位置上来看,世茂IN三里地处工体,紧邻三里屯与使馆区,区位是其他新房无法比拟的。而且《北京市新增产业的禁止和限制目录》中明确,北京东、西城不再新建房地产住宅项目,世茂IN三里将成为内城为数不多的新盘,因此测评师认为,项目除去保值空间,更具备收藏与传承价值。

  东城的历史积淀,成了北京不可复制的核心区域,住在内城也成了人们心中的情结。由于是内城核心位置,这里几乎已经没有新房供应,除今年出让的北京城建·天坛府外,仅剩一宗2018年的限竞房(永定府),但是却迟迟没有进展。因此,世茂IN三里在区位上占据稀缺性的优势。

  308平在任何城市,可以说都是接近别墅的面积段,做成五居室、六居室套房都在合理范围之内。项目308平的产品大多做成了一居室、两居室,最多的房间也仅是三居室,过滤了“刚需客群”,保证社区圈层纯粹。

  世茂在全国范围内也打造过不少城市封面作品:上海世茂广场、深圳前海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心等,由于有着大量的地标建筑操盘经验,所以世茂IN三里的品质值得期待。